新盘降价二手房雪上加霜，四类物业成主要滞销房源

    僵局持续了七个月，三四月份虽稍有回暖，但是并不足以扭转颓势，而被视为未来楼市风向标的五一小黄金周，表现平淡，也未给业主带来什么惊喜。

    市场无论好或坏，都有人觉得痛苦。楼市好的时候，面对高企的楼价和业主频频反价，买家很痛苦。市场不好的时候，眼见资产缩水，业主也很痛苦。然而买不起最多不买，卖不出去最多降价。但是在市场持续僵持的状态下，有一些业主手持“独特”的物业，降价也不是，不降价也不是，陷入尴尬局面。

    这类业主有些是高位入市被深度“套牢”，有些是手持降价新盘附近的物业，或是价格与一手房不相上下的次新房，还有就是手持楼龄较长物业。在市场好的时候，这几类物业的缺点往往被高涨的购买热情所掩盖。然而，在淡市下，它们失去了二手房的价格优势，又没有一手房光鲜，于是成为滞销房。

    四类盘源最难出手

    记者调查发现，目前主要有四类盘源最难出手，它们一方面在区位和楼盘素质上并无过人之处，另一方面加上二手房交易税费以及购买后的装修成本，它们的价格并不能比一手房优惠多少，权衡之下买家可能会弃购这类房子。对于二手房业主来说，当初购房成本高，目前又滞销，确实很痛苦。

    去年中期，许多消费者盲目追高，在楼市最疯狂的时候抢购房产。但是，经过一段时间的调整，二手盘源大增，笋盘涌现，购房者可选择的范围更大，市场上能降价的房子才有出手的可能。于是在去年高位入市的购房者，现在变成了最痛苦的业主。不过，如果是自住买家，现在可能只会心里别扭一些，痛苦指数低于投资者。

    一手降价盘旁边的二手房业主可能是最无辜的。在市场好的时候，周边一手房的建设对于附近二手房业主来说是一个重大利好。因为一手房高价开盘，周边二手房往往可以趁势抬价。但是现在一手房纷纷降价打折，有些折后甚至低于二手房，此时二手房若无“断腕”的勇气，只能抱守高价，忍受煎熬。

    次新房（主要指业主刚拿到房产证，可以进入市场流通，楼龄不超5年的房源）也许是最尴尬的。它们既没有一手房新，也没有其他二手房便宜，房产证不足五年，几万元的税费对买家来说是一个坎。即使降价，也无法切近买家的心理价位。

    第四类滞销房源便是楼龄超过20年的老房子，老房子的劣势一直都存在，而且一般也是消费者不得已而求其次的选择。在旺市时，正如有些经纪人所言，只要是个房子，就有人买，而在逆市下，这类房子更显得老旧难忍，如果价格不是特别低很容易被再一次“遗忘”。

    一手降价二手更“受伤”

    一般来说，二手房相对于一手房有天然的弱势：在价格可接受范围内，人们必然首选一手房，其次才看二手房。除非有非常独特的地方，如景观、地段等因素。在目前一手房降价促销正盛的时候，二手房很“受伤”。不少中介人士直言不讳：有了便宜的一手房，人们都不买二手房了。

    就正常关系而言，二手房的价格一般比周边一手房要低1500-2000元/平方米左右，或低20%-30%左右。其中5年楼龄内的二手房，因为楼龄较新，质量及配套往往较好，与一手房的差距较小。部分拥有地段、学位、交通或管理优势等加分因素的二手房，与周边一手房单价差距可拉近到千元以内。而10年以上楼龄的二手房，价格则随着楼龄增加而明显下降。

    除此之外，以目前的税费标准计算，双方共需交纳的税费为成交总价的8%-12%，中介费用双方合共为2%-5%.如果业主实收，则意味着买家有10%-15%的损耗。同时，还有二手房的再装修问题。

    降价或等待市场回暖

    滞销的二手房如何才能走出困境，答案也许就只有两个：第一，等待市场转好；第二，降价，将价格降到足够有吸引力。

    中原地产有关市场人士告诉记者，目前买家以首次置业、换楼客等自住客为主，存在刚性需求，只要买卖双方找到价格的平衡点，成交量就有回升的可能。

    满堂红专业人士认为，经过前期的调整以后，目前的二手楼价也进入了相对稳定的博弈期，双方对峙局面估计还要持续一段时间。此时，一手楼价的表现对于双方的决策有重要的参考意义。如果开发商的降价不能吸引置业者出手，楼市的观望情绪恐怕会更加浓厚，价格的继续调整不可避免。如果开发商的降价获得热销，买卖双方就会在心目中形成一个双方可以接受的市场价，楼价也会渐渐趋于稳定。