| 【社集网】：新修改的国务院《物业管理条例》实施以来，天津市物业管理市场有怎样的变化？高品质的物业服务水平将会对物业发展带来哪些影响？ |
|
【张学军副处长】：新修改的国务院《物业管理条例》与《物权法》一起自2007年10月1日起在全国实施，这部《条例》实施前，天津市市、区（县）两级物业管理行政主管部门十分重视采取多种形式抓好宣传，为贯彻落实奠定了基础。新《条例》实施近5个月来，全市各物业服务企业、广大业主自觉地抓好贯彻落实，较好地促进了全市物业管理市场的规范发展。归纳起来，有3个方面突出的变化：
一是不论是物业服务企业还是广大业主，贯彻落实这部《条例》的自觉性、主动性明显增强，较好地促进了物业管理市场的规范发展。二是街道办事处或乡镇人民政府履行职责的意识进一步增强。新《条例》中明确赋予了街道办事处或乡镇人民政府对辖区内成立业主大会、选举业主委员会的指导职责，为开展工作提供了法规保证，从去年10月份以来，全市共成立业主大会21个，据了解，辖区街道办事处或乡镇人民政府都能主动与区、县物业管理行政主管部门配合，深入住宅小区搞好工作指导。三是物业服务企业的服务意识明显增强。《条例》修改中一个显著变化，就是将物业管理企业修改为物业服务企业，作为全市物业企业来讲对这一改动非常重视，采取多种形式加强对所属从业人员进行教育，引导大家改变观念，进一步增强服务意识，提高服务能力，提升服务水平。
随着我市新建楼盘和一些高档楼盘的增加，对物业服务企业提供的服务品质提出了新的更高的要求。一、二级企业和一些三级企业面对新的要求，都很重视提升服务品质，重视企业的品牌建设，有力地推动了我市物业管理向更高层次发展。带来的主要影响是：一是推动了全行业服务理念的进一步更新；二是推动了越来越多的企业重视人才培养，尤其是对高层次管理人员的培养；三是推动了企业日常服务行为的规范，形成良好的发展环境；四是带动了我市物业管理行业整体服务水平的提升，推动行业规范健康发展。 |
|
| 【社集网】：面对外省市高端物业服务企业进入天津的增多，您觉得本地物业服务企业应该如何增强自己的竞争能力？ |
|
【张学军副处长】：近年来，随着天津市滨海新区的开发开放，城市经济建设步伐的加快，房地产招商引资的力度也不断加大，一些全国知名的地产商纷纷到天津投资，同时，也带来了高端的物业服务企业。据初步统计，截至目前为止，外省市进津物业企业总共有51家，其中一级企业24家，二级企业12家，三级企业15家，这些企业大部分来自深圳、上海、北京、广州等发达地区，带来的新观念、新思想和先进经验，对天津市的物业管理行业发展具有积极的推动作用。但是，也给本市企业带来了一定的市场竞争压力。作为本市企业要在市场竞争中立于不败之地，我认为应着力从以下几个方面加强：
一是要充分认清面临的形势，增强危机感、紧迫感；二是要虚心学习，进一步解放思想，更新观念；三是要加大对从业人员培训，尤其是要重视对高管人员的培训和关键性技术岗位人员的培训，把握核心竞争力；四是要面对新形势、新任务、新要求，尽快完善企业内部管理，大力推进企业现代管理制度建设，实现管理科学化、规范化、精细化；五是要坚持诚实守信，确实重视企业品牌建设，加大企业宣传，扩大企业社会认知度。 |
|
| 【社集网】：2007年，市物业办在推动全市物业管理行业发展方面做了很多工作，请您具体给我们介绍一下；作为行政主管部门又出台了哪些好政策来促进天津物业管理行业的发展？ |
|
【张学军副处长】：2007年，我们重点做了以下几个方面主要工作：
（一）在物业管理法制建设上协助市政府、市人大突出抓好《天津市物业管理条例》的修订。修订《天津市物业管理条例》被列入2007年市人大立法计划，这是全市物业管理行业发展的一件大事。通过组织不同类型的座谈会以及大量的前期调研，市政府已经将《条例》修订草案上报市人大。2008年3月14日，市人大将《条例》修订草案通过媒体向全市广泛征求意见。
另外，为了推动天津市定向销售经济适用住房项目、拆迁定向实物安置经济适用住房项目以及小城镇建设和城中村改造等定向安置农民的住宅项目尽快上市，使建设、销售和管理有序衔接，制定出台了《关于进一步明确经济适用住房等住宅项目有关物业管理政策的通知》。
（二）在市场监管上突出四个行政监管重点。一是物业管理服务用房落实的监管；二是新建住宅物业管理项目接管验收的监管；三是住宅维修资金归集、追缴和使用的监管；四是物业服务企业退出项目管理的监管。通过落实四个监管，较好地规范了天津市的物业管理市场秩序。
（三）狠抓企业管理人员培训，全面提升行业人员整体素质。为全面提升行业的整体服务水平，天津市国土房管局在要求全市各物业服务企业认真抓好从业人员培训的基础上，对物业项目管理人员制定了两年培训计划，在全行业启动了从业人员持证上岗培训和拟担任项目经理人员以及在岗项目经理轮训的“三条线”培训机制。另外，还按照建设部的统一部署，组织符合条件的管理人员参加了全国物业管理师资格认定考试。
（四）大力推动物业服务企业自身建设。一是按照《天津市物业管理企业档案管理工作指导意见》要求，本着先大后小、先多后少、分布实施、重点推进和逐步推开的原则，在各区、县物业办、档案局的精心组织和推动下，全市一、二级和管理项目在三个以上三级资质企业和所管项目，按照规定完善各项管理制度，整理规范档案资料，促进了企业内部管理的规范化。二是开展达标创优活动，推动企业按照合同约定为业主提供质价相符的服务，并在全行业树立典型，以带动行业整体服务水平的进一步提升。
（五）积极推动扩大旧区准物业管理管理面积，并探索建立长效管理机制。对旧楼区进行整修，并对整修后具备接管条件的小区实施准物业管理，是列入市委、市政府20项民心工作的一项重要工作。2007年，一是通过深入项目现场推动、举办旧区物业管理研讨会和定期抽查等多种形式，继续推动各有关区县进一步加大接管力度，扩大接管规模，取得了新的成绩。二是进一步明确区、县政府和街道办事处等部门在旧区物业管理中的职责，推动区、县确立财政补贴等扶持政策，为旧区长效管理奠定基础。三是要求服务单位加大人员培训，不断提升服务水平。
（六）积极营造有利于行业发展的舆论环境。一是采取多种形式加大对《物权法》、新修改《物业管理条例》的宣传，帮助物业服务企业、广大业主了解掌握相关规定，为贯彻落实奠定基础。二是针对行业发展过程中出现的热点、难点问题，以及每个月业主咨询、投诉反映出的突出问题，有针对性地搞好主题宣传，增强宣传的主动性、针对性，比如：与《今晚报》联合开展了《和谐家园、大家共建》为主题的系列报道，与《每日新报》联合推出了“和谐物业，幸福你我”系列宣传活动，连续刊发了《解析业主五大物业之惑》、《小区“车多位少”最受关注》、《服务是否到位、合同约定标准评判》以及《小区治安应当明晰责任》等文章，均收到了显著效果。 |
|
| 【社集网】：目前的工作中，您认为遇到的主要难点是什么，将如何解决？ |
|
【张学军副处长】：概括起来，主要有四个方面：一是业主对专有部分以外的共有部分的共有和共同管理的意识还比较淡薄，在对共有部分的管理上缺少主人翁意识，参与意识不强。二是业主对企业在物业服务中的责权利区分还有误区，在依法理性维权方面还有待进一步引导。三是业主大会成立难，出现矛盾纠纷呈上升趋势。四是企业从业人员尤其是管理层人员的素质与新形势、新要求还有一定差距。
解决措施：一是继续加大宣传，加强舆论引导。二是多种形式加强培训，尽快提高人员素质。 |
|
| 【社集网】：请您具体谈一下，今年物业办的工作重点。 |
|
【张学军副处长】：2008年，作为全市物业管理行业要着力抓好以下几项工作：
（一）做好《天津市物业管理条例》及其配套办法修订，全面宣传、贯彻物业管理新法规政策
一是协助市人大做好《天津市物业管理条例》的修订工作，争取尽快出台实施。二是尽快完成《天津市业主会管理办法》、《天津市物业管理招标投标管理办法》、《天津市商品房维修资金管理规定》等4个配套办法的修订起草，力争与《条例》同步颁布实施，进一步增强《条例》的实用性和可操作性。三是下大力宣传和贯彻物业管理新法规政策。把宣传、贯彻《条例》及其配套办法贯穿于全年始终，在全市广泛掀起普及物业管理新法规政策的新高潮，积极打造有利于物业管理行业和谐规范发展的舆论环境，形成物业管理行政主管部门依法行政、物业服务企业依法规范服务、广大业主依法理性维权的良好氛围。
（二）依法加强物业管理市场监管，着力规范市场秩序
2008年，要着力加大对新入住住宅物业项目接管验收、物业服务企业退出项目管理的监管，继续加大对维修资金追缴力度，进一步规范物业管理招投标市场，狠抓企业诚信建设，全面提升物业管理行业社会诚信度，另外，还要把指导成立业主大会和业主委员会换届作为一项重要工作来抓。
（三）努力提升企业市场竞争力，主动适应新形势、新挑战、新要求
多种手段并举加大行业从业人员培训力度，努力改善人员素质结构，提升整体竞争力。在要求各企业加大对自身从业人员尤其是关键性技术岗位人员培训、提高适应岗位需求能力的基础上。作为市主管部门要重点从四个方面抓好培训工作：一是继续做好拟从业人员持证上岗培训工作；二是继续推动在岗项目经理轮训工作；三是继续开展拟担任项目经理人员的脱产培训，为行业健康发展提供更多人才保障；四是进一步提高对报考全国物业管理师重要性的认识，积极动员和组织符合条件的从业人员参加报名考试。
（四）探索建立物业管理纠纷分级调处机制，推动和谐物业建设
一是继续推进物业管理联席会议制度网络建设。进一步提高街道办事处、乡镇人民政府对物业管理纳入社区管理的认识，提升基层政府履行监管业主大会、业主委员会日常工作的能力及调处物业管理纠纷的能力，充分发挥一线调处纠纷优势。二是探索建立物业管理纠纷分级调处新机制。在充分发挥行政、司法调处物业管理纠纷作用的基础上，以建立人民调解机制为重点，形成社区、街道办事处（乡镇人民政府）、区县人民政府分级调处矛盾纠纷的新机制，合力把物业管理矛盾纠纷解决在萌芽状态、解决在基层。 |
|
| 【社集网】：现在搜房网斥大力推出专业物业频道，如何构建一个物业企业与业主沟通的平台，请您谈一下对网络媒体的看法及建议。 |
|
| 【张学军副处长】：非常感谢搜房网对天津市物业管理行业的关注和支持。尤其是推出专业物业频道，将会对营造有利于行业发展的舆论环境发挥重要作用，衷心地祝愿这一频道越办越好。在此，我提三点建议：一是要加强与市、区县物业管理行政主管部门沟通，争取更多的支持；二是要加强与各物业服务企业沟通，争取全市更多的物业服务企业主动参与进来，积极配合搭建好这一平台；三是要关注业主的诉求，帮助广大业主了解政策，澄清对政策法规的认识理解误区，着力在帮助业主解决问题上下功夫，引导业主依法理性维护自己的切身权益。 |
|
